Crédito à habitação, Cinco formas de travar o aumento da prestação

Jornal de Negócios :: 2008.07.24
Sara Antunes

As taxas de juro do crédito à habitação não param de subir. Mas há formas de encolher a prestação. Optar por uma taxa fixa, amortizar, alargar o prazo, optar por uma carência de capital ou diferi-lo são soluções.

De seis em seis meses, lá vem mais um aumento na prestação do crédito da casa. Tem sido assim para as famílias portuguesas nos últimos anos. Mas apertar o cinto não é uma inevitabilidade. Há várias soluções para travar a subida das taxas de juro. Embora muitas delas aumentem a factura final do empréstimo.
Desde que o Banco Central Europeu (BCE) começou a aumentar os juros para a Zona Euro (em Dezembro de 2005) os indexantes dos empréstimos à habitação já duplicaram. Esta evolução tem dificultado a vida a muitas famílias, que vêem o orçamento mensal reduzido. Uma família que em Julho de 2005 tinha um empréstimo de 100 mil euros, a 30 anos, com um "spread" de 0,7% e indexado à Euribor seis meses, pagava 411,27 euros por mês. Hoje, uma família com uma situação idêntica paga 585,99 euros, mais 175 euros mensais.
Para evitarem o incumprimento dos pagamentos pelas famílias, os bancos têm vindo a apresentar várias soluções. Ainda há duas semanas, a Caixa Geral de Depósitos lançou uma nova campanha de crédito à habitação com várias opções para tentar reduzir os encargos mensais das famílias com os empréstimos.

O primeiro passo é dirigir-se ao seu banco e renegociar as condições. Optar por pagar só juros durante alguns anos, deixar uma fatia do empréstimo para o fim do contrato ou aumentar o prazo do crédito são algumas das opções para reduzir as prestações. Mas no fim, todas elas se tornam mais caras, já que no final do empréstimo o valor total pago ao banco é superior ao montante pago num contrato de crédito com menos tempo de vigência e com amortização de capital.
O Jornal de Negócios fez as contas e a opção do alargamento do prazo do contrato de 30 para 50 anos, tendo como referência o exemplo já referido, permite baixar a prestação em 75 euros, dos 585,99 euros para os 510,8 euros. Mas no fim do crédito pagará mais quase 100 mil euros em juros.
Optar por deixar para o fim do contrato 30% do capital, através de um diferimento, permite cortar cerca de 30 euros à prestação. Mas atenção que na última prestação terá que desembolsar mais de 30.000 euros de uma só vez. O crédito ficará 18.800 euros mais caro.
Já se escolher a carência de capital, nos primeiros anos paga só juros. Mas após o fim desse período, começa a amortizar capital, o que significa que terá de diluir o empréstimo por menos anos. Ou seja, no caso usado pelo Jornal de Negócios, nos primeiros cinco anos paga uma prestação mensal de cerca de 480 euros, um valor que representa apenas juros. Nos restantes meses, e caso a Euribor não sofra alterações, pagará mais de 640 euros. A factura final do crédito também sobe. Paga mais 5%.
Estas opções acabam por surtir efeito no curto prazo, reduzindo o seu encargo mensal. Mas no fim todas as acabam por se revelar mais vantajosas também para o banco, que no final recebe mais dinheiro pelos 100 mil euros concedidos.
Mas não tem que ser assim. Caso preveja uma subida ainda mais prolongada pode optar por uma taxa fixa, podendo até conseguir uma prestação inferior à que paga actualmente, prevenindo-se por alguns anos de novas subidas dos juros. Se tiver uma poupança, pode amortizar o crédito. Não só baixa a prestação, como paga menos em juros, com um retorno melhor do que num depósito a prazo.

Jogue na antecipação da sua dívida
Uma das formas de baixar a prestação é reduzir o capital em dívida, amortizando o empréstimo. Com a vantagem de poupar na prestação mensal e ao longo de todo o crédito. Uma opção que exige que tenha um bom pé de meia para utilizar, mas que pode ser também uma forma mais rentável de usar as suas poupanças.
O Jornal de Negócios fez as contas para um empréstimo de 100 mil euros a 30 anos indexado à Euribor a seis meses, pressupondo uma amortização única de 5.000 euros. A prestação mensal baixa 5%, com uma redução de 29,3 euros no encargo mensal. Ao fim de um ano, a poupança é de 351,6 euros.
A este montante tem de ser deduzido a comissão cobrada pelo banco, que é de 0,5% nos empréstimos de taxa variável.
Para créditos de taxa fixa terá que desembolsar 2% do montante amortizado. Na simulação referida, a comissão será de 25 euros, baixando a poupança para 326,6 euros. Ao amortizar, pagará também menos no longo prazo, ao baixar o encargo com os juros. No fim, poupará mais de dez mil euros (ver tabela). Esta operação revela-se também um bom investimento, já que a poupança conseguida com os 5.000 euros representa um retorno de 6,5%. Uma rendibilidade acima do juro de 4,4% oferecido, em média, pelos depósitos a prazo.
As simulações apresentadas têm por base um empréstimo de 100 mil euros, com um prazo de 30 anos, um "spread" de 0,7%, indexado à Euribor a seis meses. A renegociação do crédito permite baixar a prestação mensal entre 5% e 18%. Mas a factura final pode subir de forma substancial. Alargar o prazo do empréstimo, por exemplo, aumenta em 45% o montante global entregue ao banco. Já a amortização permite economizar nos juros.

Renegociar o seu empréstimo
Com as subidas de juro constantes a que temos assistido desde o final de 2005, altura em que o Banco Central Europeu (BCE) começou a aumentar o preço do dinheiro, os encargos com o crédito à habitação têm crescido. Se o orçamento familiar começa a ficar estreito o melhor é renegociar com o seu banco as condições do empréstimo. E não se iniba. Ao seu banco também não interessa que deixe de pagar as prestações.
O Governo já anunciou uma nova medida para facilitar a negociação entre o cliente e os bancos. Actualmente quando um cliente se dirige ao banco para tentar encontrar novas soluções tem de pagar um valor, geralmente designado de comissão de análise ou de alteração de contrato, que pode superar os 100 euros e no final a resposta pode ser negativa. O Executivo anunciou que aprovou uma medida que vai proibir os bancos de cobrarem qualquer montante no caso das renegociações.
A proposta do Governo só passará a ser vinculativa quando for publicada em Diário da República, altura em que será definida a data de entrada em vigor. Se puder esperar algum tempo (que poderá ser meses) para renegociar as condições do seu empréstimo é o melhor. Assim, renegoceia as condições do contrato e sejam aprovadas pelo banco ou rejeitadas não terá de pagar qualquer valor por isso.

Notícia original:

http://www.jornaldenegocios.pt/index.php?template=SHOWNEWS&id=324990